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成交量下降近4成!今年长沙二手房市场“降温”

2019-11-12 07:50:59 [来源:华声在线] [作者:记者 卜岚] [编辑:欧小雷]
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三湘都市报·华声在线记者 卜岚 实习生 陈海明 徐婷

“房子挂牌半年,一个电话都没接到。”7月2日,长沙市民朱先生说,他准备将湘江世纪城200多㎡的房子转售出去,带装修均价2万元/㎡,“朋友都说行情不好,让我再降3000元/㎡。”

一路降温,长沙二手房市场进入“冷淡期”。长沙市不动产登记中心的数据显示,去年6月25日以来的一周年内,长沙二手房成交量为25047套,同比下降33.9%。贝壳研究院数据显示,今年6月,长沙二手房交易均价同比跌幅达13.1%。

“上半年受限购令影响,成交量明显下落,但新增客源及带看量并未急剧减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,市场趋稳仍旧是大趋势。”接受三湘都市报记者采访时,业内人士如是说。

二手房“跌跌不休”,成交量同比下降33.9%

4年的转售期,让长沙二手房交易变成了长线作战。

一组长沙市不动产登记中心的数据显示:长沙二手房市场在近一年(2018.6.25-2019.6.25)交易了25047套,而在去年同期,长沙二手房成交量为37890套,同比下降33.9%。此外,据长沙贝壳研究院数据显示,今年5月长沙二手房(内五区和长沙县)成交量仅为3232套。

与去年门庭若市不同,今年更多的是“门可罗雀”。

7月2日,记者来到位于开福区蔡锷北路的新环境荷花池门店,正值上午11点,工作人员三五成群地在店门外闲聊着。

“去年5月,存放业主卖房钥匙的柜子已经空了,而今光我就剩4把。”看着墙上的钥匙,新环境荷花池门店房产经纪人胡先生略显惆怅,“与去年相比,今年长沙二手房成交价跌了1000-1200元/㎡,成交量更是直接腰斩。”

“业务少了,工资也打了4折。”胡先生叹了口气,“今年我工资都在4500-6500元的低位徘徊,而去年则常常直逼2万。”

湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为,数据的“骨折”,一方面去年以来的调控政策延续,需求尤其是改善型需求释放难度大,转售周期也由3年变为4年,具有购房资格的群体逐渐减少;另一方面则是由于新房的分流,新房与二手房价格倒挂,新房开盘价格明显低于同区域二手房挂牌价格,更多购房者转向了新房市场。

买方话语权增强,议价空间在5%-10%左右

55615套,这是诸葛找房网显示的最新二手房挂牌房源量,而这一数据还将不断被刷新。不断积累的存量,二手房市场其实已正渐显疲态。而据中原湖南战略研究中心的研判,2019年全年,长沙整体购房需求预估量为7.3万人。

从成交上看,新房成交量大概是二手房的4-5倍。贝壳研究院数据显示,今年1-3月内五区及长沙县新房和二手房成交量分别为:7739套、1857套;3461套,610套;10777套、2098套。

“如果新房和二手房需求按5:1计算,长沙二手房需求量在1.2万人左右。”一位资深房地产中介人士指出,在房源慢出的形势下,长沙二手房市场的堰塞湖,正逐渐形成。“入口端存量在增加,出口端则是缓慢成交,后续长沙二手房市场或将面临‘库存’问题。”

渐长的存量和低位成交,拉长了议价空间。“比如盛世荷园小区附近卖价在160万左右的房子,实际成交价可能在152万左右。”7月1日,在位于开福区东风路的我爱我家四季花城门店内,房产经纪人彭先生正在整理房源信息,他告诉记者,“去年的议价空间可能还有往上加的,秒杀盘和坐地起价的,今年却越来越少。”

“现在成交的二手房中,不少都是不断往下调价才成交的。今年,长沙二手房市场议价空间在5-10%左右,比去年增加了5%。”贝壳长沙站市场中心总监都业申认为,平均2个月的销售周期,以及拥有“房票”的购房人群减少,可选择的房源增多,这些因素都导致议价空间的增加。

业务调整,更多向租赁和新房市场转移

在整体市场进入疲软之际,不少中介公司开始将重新布局业务。

市民周女士打算卖掉自己在开福区伍家岭的一套四室一厅的房子,但是挂牌三个多月却无人问津。直到上个月有客户打算还价10多万才买,她一气之下选择转售为租,“低价贱卖了不划算,还不如一个月租3000元,等市场好了再做打算。”

“购房者考虑的周期远远高于以前,我们门店早已转换思路,门店业务转向‘转售为租’‘以租代买’。目前,我们门店新房与二手房的成交量比例接近1:1。”长沙营盘路附近某中介门店的店长兰先生告诉记者。

明宾表示,如今,二手房市场中心已经发生了转移,以前的在整体业务类型为,二手房成占交60%,租房占30%,新房占20%,“随着二手房成交周期拉长,想在行业中存活下来,势必会把二手房成交量缩小规模。新房业务占比可能会增至40%,甚至部分小公司可能会达到60%。同时租赁市场也在扩大,现在占比有可能放大到百40%。”

趋势:下半年“稳”将成为常态

相比任何的统计数据和宣传噱头,二手房市场是楼市温度最真实的体现。

下半年长沙二手房市场将如何发展?一位二手房营销管理层的资深人士分析认为,反炒房调控政策不会动摇,购房者将从试探的心理预期慢慢转为更理性的看待市场,“金九银十”的成交量与6、7月相比或有明显上浮,但将远远不如去年的成色。

他认为,未来两年,会让一部分未达4年标准的房源加入可售,不具备购房资格的人到了明年也达到两年社保,会助推一波行情,但是涨幅空间不会发生根本性变化,稳仍将成为常态。 而在都业申看来,在政策稳的背景下,重点城市的改善型需求依旧难以释放,而改善需求是市场的“新刚需”,这是下半年市场的重要下行压力,“下半年长沙二手房成交量或仍在低位徘徊,其中100-120㎡的户型成交比例将更高。政策难松难紧,“稳” “一城一策”是主基调。”

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